Calculateur d'impôt sur les gains immobiliers suisse
Calcul indicatif de l'impôt cantonal sur les gains immobiliers pour les 26 cantons suisses — y compris rabais de durée de détention et supplément spéculation.
Grundstückgewinnsteuer-Rechner
Indikative Berechnung für alle 26 Kantone — Anlagekosten, Haltedauer, wertvermehrende Investitionen.
Monistisches System. Max. Reduktion 50 % nach 20+ Jahren. Spekulationszuschlag bis 50 % bei <2 J Haltedauer.
Ursprünglicher Kaufpreis inkl. Notar-, Grundbuch- und Handänderungssteuer.
Z.B. Anbau, Umbau, Wintergarten, Aufstockung. Nicht: werterhaltende Reparaturen.
Maklerprovision (~3 %), Inserate, Bewertungen, Notarkosten.
Steuerbarer Gewinn
CHF 775'000
Geschätzte Steuer
CHF 260'440
Effektiver Satz: 33.61 % auf den Gewinn
Netto-Erlös nach Steuer
CHF 2'164'560
Steuer-Optimierungs-Tipps
- Empfehlungspart ~CHF 107'240
12 weitere Jahr(e) Haltedauer maximieren den Rabatt
Bei 22 Jahren Haltedauer greift der maximale Rabatt von 50% in Zürich. Aktueller Rabatt: CHF 45'960.
- Hinweis
Wertvermehrende Investitionen prüfen
Renovationen, Anbauten, Energiesanierungen (Minergie), Solarinstallationen, Bad/Küchen-Aufwertungen senken den steuerbaren Gewinn 1:1. Sammeln Sie alle Belege seit Erwerb — auch >10 Jahre alte qualifizieren noch.
- Hinweis
Zürich: Gemeindezuschlag beachten
Zürcher Gemeinden erheben einen Zuschlag von 0–100% auf die kantonale Basis-Steuer. Stadt Zürich liegt bei ~100%. Die hier gezeigte Schätzung enthält den Gemeindezuschlag NICHT — addieren Sie bis zu 100% für eine realistische Obergrenze.
Questions fréquentes sur l'impôt sur les gains immobiliers
Qui paie l'impôt sur les gains immobiliers ?+
L'impôt est payé par la partie venderesse (juridiquement : l'aliénateur). L'impôt n'est dû que si un gain imposable est réalisé (prix de vente > coûts d'investissement + investissements valorisants).
Comment le gain imposable est-il calculé ?+
Gain imposable = produit de la vente − coûts d'investissement (prix d'achat + frais accessoires d'acquisition) − investissements valorisants − frais de vente (commission de courtage, notaire, annonces).
Une longue durée de détention réduit-elle l'impôt ?+
Oui, tous les cantons accordent des rabais de durée de détention. Dans le canton de Zurich par ex. 3 % par an dès la 5e année, max. 50 %. Dans le canton de Genève, le taux passe de 50 % à 0 % après 25 ans.
Qu'est-ce que le supplément de spéculation ?+
En cas de courte durée de détention (typiquement <2-5 ans), les cantons prélèvent un supplément de 25-60 %. Exemple ZH : jusqu'à 50 % de supplément si détention <2 ans.
Les investissements valorisants sont-ils déductibles ?+
Oui — annexes, transformations, surélévations, jardins d'hiver, installations solaires. Ne sont pas déductibles les réparations conservatoires comme la peinture, l'entretien du jardin ou le remplacement du chauffe-eau.
Puis-je différer l'impôt sur les gains immobiliers ?+
Oui, en cas d'acquisition de remplacement d'un bien occupé par le propriétaire (dans les 4 ans), l'impôt peut être différé. En cas de succession/donation, un report est également typique.
Quels cantons ont l'impôt le plus bas ?+
Pour les longues durées de détention (>20 ans), GE, OW, NW et ZG tendent à être avantageux. Les ventes spéculatives à court terme sont particulièrement coûteuses à BS, ZH et GE (suppléments jusqu'à 60 %).
Ce calcul est-il contraignant ?+
Non, il s'agit d'un calcul indicatif. L'impôt réel tient compte notamment de l'ajustement à l'inflation des coûts d'investissement, de cas particuliers (succession, échange) et des suppléments communaux. Pour une valeur contraignante, adressez-vous à l'administration fiscale cantonale ou à un fiduciaire.
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